Alle Mieteinnahmen sowie Einnahmen aus Verpachtung müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen ebenfalls alle Mieteinnahmen versteuern, da diese auch als Einkommen gelten.
Jedoch müssen Vermieter nicht die gesamten Mieteinnahmen versteuern: Abgezogen werden können unter anderem Schuldzinsen, Abschreibungen oder laufende Kosten. Die Steuerlast kann darüber hinaus mithilfe einiger weniger Tricks effizient gesenkt werden – welche das sind, wird im folgenden Ratgeber erklärt.
Schnell und einfach: Der Mieteinnahmen versteuert Rechner
Mithilfe eines Rechners kann auf unkomplizierte Art und Weise berechnet werden, wie hoch die jeweiligen Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Grundsätzlich richtet sich der Steuersatz nach dem individuellen durchschnittlichen Einkommensteuersatz.
Berechnet wird dieser aus der Summe aller in einem Jahr erwirtschafteten Einnahmen. In Deutschland liegt der Einstiegssteuersatz bei 14 % des Einkommens, wohingegen der Spitzensteuersatz bei 42 % liegt.
Mieteinnahmen versteuern Rechner kostenlos
Ein kostenloser Rechner zur Ermittlung der Besteuerung der Mieteinnahmen ist ein hilfreiches Online-Tool für Vermieter, das viele Fragen rund um die Versteuerung beantwortet. Generell sollte man sich zunächst als Vermieter fragen, wie viel Miete für eine Wohnung verlangt werden darf und um wie viel die Miete bei einer Neuvermietung erhöht werden darf.
Die Mieteinnahmen können dann mit einem kostenlosen Rechner kalkuliert. Je nach Region und Stadt muss sich an der Mietpreisbremse und deren gesetzliche Regelungen orientiert werden. Ein kostenloser Rechner bietet den Vorteil, dass der Mietpreis realistisch kalkuliert wird, zudem sind folgende Vorteile vorhanden:
- Realistische Kalkulation der Betriebskosten
- Keine späteren hohen Rückzahlungen an den Mieter
- Realistische Kalkulation der Versteuerung der Mieteinnahmen
- Keine (hohen) Verluste bei Rendite
Die Online-Tools zur Berechnung der Mieteinnahmen inkludieren die Kalkulation der entsprechenden Versteuerung. Die Mieteinnahmen sind wiederum abhängig von Lage und Gegebenheiten des Mietobjekts (z.B. Größe und Baujahr). Man findet kostenlose Rechner zur Ermittlung der Mietpreise sowie der anfallenden Steuern online nach kurzer Recherche im Internet.
Mieteinnahmen versteuern Beispielrechnung
Um eine Versteuerung der Mieteinnahmen anschaulich zu verdeutlichen, kann sich an der folgenden Beispielrechnung orientiert werden: Wird eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro erworben, bei der die Kaltmiete 1.000 Euro monatlich, also 12.000 Euro pro Jahr, beträgt, existiert ein Kaufpreis für die des von 390.000 Euro. Jährlich werden 2 % abgeschrieben können.
Nun existieren folgende Einnahmen und Ausgaben:
- Mieteinnahmen: 12.000 €
- Zinsen des Immobilienkredits: 5.000 €
- Abschreibung: 7.800 €
- Laufende Kosten: 500 €
- Reparaturen: 120 €
- Erträge aus Vermietung und Verpachtung: -1.420 €
Da die Erträge aus der Vermietung negativ sind, müsste man in diesem Fall die Mieteinnahmen nicht versteuern. Stattdessen würde der Betrag vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
Wenn der Immobilienkredit abbezahlt ist, steigen die zu versteuernden Erträge wiederum: In der Beispielrechnung würde die Versteuerung nach Abschreibung 11.380 Euro betragen, da nur noch Kosten wie Erhaltungsaufwand oder andere Kosten, etwa die Hausverwaltung, abgesetzt werden können (und nicht mehr der Immobilienkredit).
Steuersatz Mieteinnahmen: Abhängig vom individuellen Einkommen
Grundsätzlich gilt bei Einkünften aus Vermietung der persönliche Steuersatz, welcher auch auf andere Einkünfte gezahlt wird, und abhängig vom individuellen Einkommen ist. Der geringste Einkommensteuersatz liegt bei 14 Prozent, während der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent liegt. Dieser individuelle Steuersatz gilt schließlich auch für Mieteinnahmen sowie Einnahmen von Verpachtungen.
Besteuerung der Mieteinnahmen
Als Privatperson muss man alle Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung versteuern und in der Anlage 5 der eigenen Steuererklärung offenbaren.
Vermieter können allerdings ebenfalls von den Einnahmen Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen, zudem können auch weitere laufende Kosten des vermieteten Hauses oder der vermieteten Wohnung zur Minderung der Mieteinnahmen angerechnet werden.
Grundsätzlich blieben Mieteinnahmen dann steuerfrei, wenn die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro liegen. Zudem blieben Gesamteinkünften aus allen Einkommensarten, die bis zu 9.984 Euro (ledig), beziehungsweise 19.968 Euro (Verheiratete) betragen, ebenfalls steuerfrei.
Mieteinnahmen versteuern: Welcher Freibetrag gilt?
Für Vermieter gibt es einen gesetzlich vorgeschriebenen Freibetrag – wird dieser nicht überschritten, müssen Mieteinnahmen auch nicht versteuert werden, das heißt, bis zu dieser Grenze bleiben alle Einnahmen steuerfrei. Wie bereits erwähnt, beträgt dieser Freibetrag für 2022 9.744 Euro pro Jahr.
Beachten sollte man hierbei in jedem Fall, dass diese Grenze für alle Einnahmearten zusammengerechnet gilt. Wer also über ein festes Gehalt verfügt, das den jährlichen Freibetrag bereits übersteigt, und zusätzliche Mieteinnahmen hat, muss diese in voller Höhe versteuern lassen.
